本网讯 记者瀚文 随着全国房地产市场的迅速发展，房地产业已成为社会经济发展的重要力量和升上速度最快的主要税源之一，在税收总量中占的比重越来越大。但是，由于该行业经营方式灵活多变，开发项目的开发时间跨度长，环节多，成本计算复杂及纳税意识淡薄等因素，导致房地产开发企业偷逃税费的现象比较普遍，而且偷逃税的手段复杂多样、涉及的税种较多，给国家造成了巨额税款流失。
11月24日电据央视《每周质量报告》报道称，调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。据报道，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。
企业受益，国家和民众受损，土地增值税缘何征缴不力？专家表示，这不仅是容易让国家税款造成损失，而且容易出现一些税收违纪问题。
近日，本网接到内蒙古丰镇市几位举报人投诉，内蒙古裕景天投资有限公司从2007年在丰镇市设立丰镇市百发商贸有限公司以来，通过招商引资的方式，大肆囤积土地，以一千多万元的价格购买土地800亩，然后，以高于购买价十几倍的价格转让出售，共计人民币一亿伍仟万元。然而，土地增值的部分税款竟然被裕景天投资有限公司和购买方偷逃。
接到投诉后，记者到丰镇市进行为期半月的调查，2007年，内蒙古裕景天投资有限公司在丰镇市注册资金10万元，设立丰镇市百发商贸有限公司和丰镇市百富商贸有限公司。同年，取得丰镇市新区DN43地块125999平方米的土地使用权，2011年，该宗土地169亩和DN42号地块221.4亩、DN38地块160.1亩被裕景天投资有限公司转让出售，以一亿元的价格转卖给集宁市一位张姓的开发商。同年，又将DN17地块60亩以1300万元卖给丰镇市一个小名叫四牛的人的儿子，将DN13地块156.5亩以2347万元卖给任建刚等人，在合同签订后，又私自毁约将该地块以2780万元的价格卖给刘美丽，将DN31地块50.7亩以1300万元卖给刘某某。按照丰镇市人民政府出具的建设用地批准书（丰国土建字第0000179号）的要求，自批准书批准之日起，连续二年未使用，土地管理部门将依法收回土地使用权。然而，裕景天的百富商贸有限公司却在2011年将上述的三块地块在三年没有开发使用的前提下，私自转让出售，给国家造成近九千万元的税款损失。
记者调查发现，百发商贸有限公司在出让DN13地块时，刘美丽在付款时，直接将交易款打到一个叫米淑英的私人账户上，其偷逃税款的企图不言而喻。
自国家实行土地有偿出让、转让制度以来，房地产市场发展非常迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相比，我国房地产税收收人的增长却十分有限。在房地产业目前的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种有12个，分别是营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房产税、印花税、耕地占用税、契税等。由于涉及的税种多，各税种的征收环节和计税依据各不相同，这些繁杂的税种和计算过程让内行记不住，外行看不懂，造成征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。首先，房地产市场的税制结构不合理。目前，在房地产市场上，开发阶段税少、税负轻，而流通环节税重。这种税制结构实际上鼓励了投机，又助长了土地的隐形交易，致使逃税现象严重。
土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，对土地增值率高等多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要打到34.63%，都需缴纳土地增值税。土地增值税的纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
（1）纳税人应于转让房地产合同签订起，7日内到房地产所在地税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书；土地转让、房产买卖契约；交易标的物，会计报表和有关资料。
（2）纳税人应按税务机关核定的税额，在规定的缴纳期限内，到指定银行缴纳土地增值税。
（3）纳税人按规定办理纳税手续后，持纳税凭证到房产、土地管理部门办理产权变更手续。纳税人未按照规定缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得为其办理有关的权属变更手续。具体纳税申报和纳税期限如下：
（1）房地产开发企业。房地产开发企业取得房地产开发项目后30日内应到主管地方税务机关进行项目登记。房地产开发企业出售其开发的商品房，从项目(指作为基本计税单位的房地产开发项目，下同)竣工结算开始，应于季度后10日内，对已有出售部分按成本实际发出数计算申报纳税土地增值税；项目全部出售完毕时，房地产企业应于季度后10日内作项目纳税申报，进行土地增值税结算。
（2）非房产开发企业和个人。房产开发企业以外的单位和个人转让房地产，应在转让房地产合同、契约签订后的7日内办理纳税申报，在房地产权属转移前缴纳土地增值税。
土地增值税按属地征收，由房地产所在地的区地方税务局及所辖税务所（以下简称“主管税务机关”）负责征收管理。
单位和个人将购买的房地产再转让的，由国土房管部门代征税款，以国土房管部门受理产权过户申请资料的时间为纳税义务发生时间。除此以外，其他的房地产转让由纳税人按月在规定的纳税期限内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳。
中华人民共和国土地增值税暂行条例第七条规定，增值税超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。按照60%的税率计算，内蒙古裕景天投资有限公司转让土地给国家造成的税收损失达九千万元，数额之大，令人惊讶。
随着市场经济体制的深入进行，房地产行业已成为国家的支柱产业之一，对国民经济和社会发展的影响远非昔日可比。在现行的税制下，简单地加强征管，加大对逃税企业的处罚力度，对遏制全行业避税有一定作用，但非治本之策。要比较彻底地解决偷逃税问题，就必须进行税制改革，从源头上堵住房地产企业的逃税漏税。
内蒙古裕景天投资有限公司下属的丰镇市百发商贸有限公司逃税漏税一案，本网将继续关注。
