财经评论员 叶檀

　　从2012年四季度开始，房地产市场强劲反弹，2013年房地产在控制的呼吁声中继续上涨。

　　2012年的房地产市场的特点是分化，由于经济景气周期下行，以及出口大幅下降，导致以单一资源为主的中小城市如鄂尔多斯(600295,股吧)、以外向出口为主的中小城市如温州东莞等地房价下降，如冰山融化。

　　也许因为冰山融化惊吓到了某些人，也许因为地方财政的警报开始拉响，从2012年年中开始，房地产市场出现逆转，开发商开始以低价检选土地，下半年大规模进入市场，到四季度地价上升，以至于某地方政府不得不以行政手段中止企业拿地。

　　从年中开始，北上广深一线城市价格坚挺、成交量上升，其他省会城市房价开始抬头，到四季度趋势已经十分明显。

　　房地产市场由淡转旺，其背景是刚性与改善型需求主导、表面上限购限贷仍在严格执行。可以想像，一旦房地产政策放松，房地产市场将如何火爆。

　　2013年，房地产市场稳中有升。

　　第一，主导房地产市场的首先是城镇化。农民无论是自愿上楼还是被动上楼，都需要“楼”。

　　假如未来十年有4亿农民朋友进入城镇，如果他们手中拥有征地而来的第一桶金，通过商品房解决农民进城的住房问题。

　　那么市场必须提供给他们足够的商品房;如果进城的农民朋友大部分征地款被剥夺，那么地方政府必须提供足够的保障房，羊毛出在羊身上，分配给农民朋友的保障房等支出必须通过房地产收益得到补偿。

　　所以，成本就是房地产，40万亿的成本，需要多少房地产支撑？女人永远缺少一件衣服，地方政府永远缺少社会保障的一块资金。

　　第二，基建投资需要土地杠杆。城镇化进入快车道，中国需要大规模基建，2013年轨道交通等基础设施投资还将大干快上：中央重点工程由央企负责，各地基础工程基本上都由各地城投公司负责，城投公司发城投债、到银行借贷，最重要的抵押品、资产评估就是土地，失去土地，就像火箭失去燃料，还做什么基建？还建什么轨交？

　　乐观的说法是，可以利用民资，确实，中国存款将近百万亿，民资作用不可小