巴曙松

一、日本房地产在上世纪70年代初和80年代末历经两次周期性波动，但由于触发因素与发展阶段、人口结构等的不同，调整的幅度也明显不同

从日本房地产市场的周期性演变历史来看：日本在上世纪60年代后期～70年代前期和80年代后期分别经历了两次周期性波动。虽然两次周期波动中，房价均经历了快速上涨，但从后期的调整来看，无论是房价调整的幅度，还是调整持续的周期，都存在明显差异。

第一次周期性调整幅度较小，原因在于城市化与收入增长为真实住房需求提供了稳定的基本面支撑，使得房价在短暂的下调后，重返上升周期。

虽然上世纪70年代日本经济处于高速增长向稳定增长过渡的时期，增长率也有明显下滑，但仍远高于其他发达国家，日本仍有一定的增长潜力，而且到1986年，日本成为仅次于美国的世界第二大经济强国。

上世纪70年代虽然日本的城市化速度已从高位开始回落，但城市化进程仍以平衡的增速逐步推进，也正是在这一时期，日本城市化达到拐点，人口结构的拐点也是重要的推动因素之一。从数据上观察，1947～1965年的近20年间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94个百分点，年新增城市人口约228万人。进入70年代之后，日本城市化节奏达到高峰后开始以较平稳的速度进一步推进，到1985年时，城市化率已达到76.7%的历史高点。

由城市化与经济增长所驱动的真实住房需求仍占有相当比重，这也使得70年代的房地产市场总体上尚处于可控的范围内。也正是基于同样的原因，使得房价在经历短暂的外生冲击后又迅速调整到原有的上升周期。整体上这次“上升