石破天惊，取消商品房预售制度？

按照这几年的调控节奏，在传统的“金九银十”来临之前，又到了泼冷水的时节。只不过，这一次玩的有点大。

提高购房首付、提升房贷利率、紧缩房地产企业融资渠道，这些“去杠杆”措施轮流上阵之后，这一回，触动的是房地产行业快速发展的秘密之一：商品房预售制度。

作为房地产法规定的重大制度，估计还要通过修改法律才能全面取消。虽然住建部等，也进行了含糊其辞的“辟谣”，但在当前的社会环境下。

讨论一件事本身，就是一个值得关注的信号。不管你认为实施可能性高低。

（比如，最近令人心惊肉跳的、关于民企身份、功能、存续必要性的大讨论。）

房地产行业不可能熟视无睹，哪怕是这个市场预期，也足以让很多企业时刻保持关注，并开始研究相应的可能性与应对策略。这几乎是一定的。

实际上，提高预售标准甚至采取现房销售，在很多城市已经开始试点了，特别是一些热点地块拍卖中，附加的很多苛刻条件，包括封顶销售、现房销售等。就连湖北省宜昌夷陵区，前一段也发文要求，地面主体建筑达到总层数要求的二分之一以上，才能申请价格备案。

虽然目前只是一个政策咨询，但取消商品房预售这个话题，谈论了也有十来年了。总的来说，短期中期长期的影响都是不尽相同的，一句话可能说不清楚。但强化地产龙头的支配地位，淘汰一大批（有人用50%房企出局这样的标题），这是可以预见的。

如果配合房地产长效机制，“房住不炒”与“去杠杆”，“取消预售制度”也没有什么不可能了。毕竟，2017年大家还在问什么时候取消限购，2018年关心什么时候取消限价，到了今天，所有人都不问了，也不抱什么幻想，而是默认这个现实，在这个框架逻辑下，去谋求发展生存了。

通过2018年1-8月房地产企业资金来源统计，对于期房销售的资金杠杆作用，各位会理解的更深刻，也能明白，为何这几天地产股对这个消息反应如此强烈。

1-8月房企到位资金

106682亿元

100%

其中，国内贷款

15783亿

14.8%

自筹资金

34959亿

32.8%

利用外资

35亿

0.03%

其他：定金及预付款

个人按揭贷款

35447亿

33.2%

15605亿

14.6%

正好，手头有一份省级文件对于商品房预售制度的利弊分析，不妨一看，也省的我再敲字。

商品房预售制度有利于提高资金使用效率，有效满足居住需求，促进房地产行业发展和城镇化建设发挥了积极推动作用。但也存在一些风险。

（一）商品房预售制度存在的风险

1、一旦发生资金链断裂，导致工程烂尾。一方面严重损害购房人的切身利益，另一方面将会产生大范围长时间信访事件，增加维稳压力。

据不完全统计，2017年广东省资金链断裂类矛盾总数61宗，其中2016年转存数28宗，2017年新增数33宗，造成较大的社会影响和经济损失。2017年全省资金链断裂类矛盾已化解44宗，结余17宗，矛盾化解率72．1％。

2、使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生。由于我国商品房预售市场起步较晚，有关法规制度不够完善，各地发展也不平衡，有关地方政府主管部门的管理职能作用没有正常发挥，导致商品房预售经营和管理活动处于混乱状态，一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。

如：虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。

3、交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。

4、房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险。房屋建设工程从规划到预售、办证各环节办事部门不